Czy klatka schodowa to powierzchnia użytkowa? Sprawdź, co mówią przepisy

Czy klatka schodowa to powierzchnia użytkowa? Krótka odpowiedź brzmi: zależy od kontekstu prawnego. W obrębie jednego budynku wielorodzinnego ta sama przestrzeń może nie wliczać się do metrażu konkretnego lokalu, ale jednocześnie stanowić część powierzchni użytkowej całego obiektu. Różnica sięga nieraz kilku metrów kwadratowych, co przy obecnych cenach nieruchomości przekłada się na dziesiątki tysięcy złotych. Warto więc rozróżnić trzy sytuacje: schody wewnętrzne w domu jednorodzinnym, klatkę schodową w bloku oraz przestrzeń pod schodami bo każda rządzi się innymi regułami.

• Czym właściwie jest powierzchnia użytkowa
• Schody w domu jednorodzinnym
• Klatka schodowa w bloku a metraż mieszkania
• Konteksty obliczeń, w których liczy się każdy metr
• Jak liczyć powierzchnię użytkową ze schodami krok po kroku
• Checklist przed zakupem lub odbiorem nieruchomości

Czym właściwie jest powierzchnia użytkowa

Definicja, na której opiera się większość urzędowych obliczeń, pochodzi z §12 Rozporządzenia Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z dnia 11 września 2020 roku w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego. Dokument ten odsyła do normy PN-ISO 9836:2015-12, gdzie powierzchnia użytkowa to suma powierzchni wszystkich kondygnacji budynku, mierzona w świetle wewnętrznych wymiarów ścian, po odjęciu powierzchni zajmowanych przez elementy konstrukcyjne, schody wewnętrzne oraz powierzchnie podłóg o wysokości poniżej 1,40 m.

W praktyce oznacza to, że do powierzchni użytkowej nie wliczamy ścian nośnych, działowych ani otworów w ścianach o powierzchni mniejszej niż 0,5 m². Liczymy natomiast wszystkie pomieszczenia o wysokości równej lub wyższej niż 2,20 m, a pomieszczenia niższe uwzględniamy proporcjonalnie.

Progi wynikają wprost z załącznika do wspomnianego rozporządzenia. Ich cel jest czysto praktyczny: zapobiec sytuacji, w której antresola o użytkowej wysokości 80 cm powiększa metraż mieszkania w takim samym stopniu jak pełnowymiarowy pokój.

Schody w domu jednorodzinnym

Bieg schodowy w prywatnej nieruchomości traktowany jest jako element komunikacji pionowej, a nie pomieszczenie. Zgodnie z §20 ust. 1 pkt 4b rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, schody wewnętrzne stanowią część powierzchni użytkowej budynku, o ile ich obrys mieści się w obrysie rzutu kondygnacji. Innymi słowy: zajmowane przez nie miejsce wlicza się do metrażu całego domu, choć formalnie nie jest to ani pokój, ani kuchnia, ani łazienka.

Kupując gotowy projekt katalogowy, warto poprosić o wykaz pomieszczeń z przypisaną im funkcją. W dobrych pracowniach schody są wyszczególnione osobno, z zaznaczeniem, czy ich rzut wchodzi do powierzchni użytkowej parteru, piętra, czy obydwu naraz. Spotyka się też rozwiązania, w których bieg schodowy "wisi" nad holem, a przestrzeń pod nim jest otwarta wtedy do metrażu trafia jedynie sam obrys stopni.

Wyjątkowo istotna jest przestrzeń pod schodami. Jeśli ma wysokość użytkową powyżej 2,20 m i pełni rolę samodzielnego pomieszczenia, liczy się w całości. Jeśli wysokość mieści się w przedziale 1,40-2,20 m zaliczamy ją w 50%. Poniżej 1,40 m nie wliczamy jej wcale, nawet jeśli zamontowano tam szafy wnękowe. Proporcja wynika z faktu, że przy zmniejszonej wysokości pomieszczenie traci walory w pełni użytkowe: trudno tam stanąć wyprostowanym, swobodnie się poruszać, a wentylacja bywa ograniczona.

Klatka schodowa w bloku a metraż mieszkania

W budynku wielorodzinnym sytuacja wygląda zupełnie inaczej. Klatka schodowa stanowi część wspólną nieruchomości w rozumieniu ustawy o własności lokali z 24 czerwca 1994 roku. Nie można jej przypisać do żadnego lokalu, dlatego nie wlicza się do powierzchni użytkowej poszczególnego mieszkania.

Ten sam ciąg komunikacyjny pojawia się natomiast w obliczeniach dotyczących całego budynku. Powierzchnia użytkowa obiektu jako całości obejmuje wszystkie kondygnacje w świetle ścian, w tym właśnie klatkę schodową, korytarze, wiatrołapy czy pomieszczenia techniczne dostępne z poziomu klatki. Deweloperzy stosują tę zasadę, podając w materiałach marketingowych metraż całkowity inwestycji.

W praktyce rodzi to czasem nieporozumienia. Kupujący widzi na planie 58 m² i dowiaduje się od sąsiada, że jego mieszkanie ma "naprawdę tylko 54 m²". Różnica wynika najczęściej z tego, że 4 m² przypadają na klatkę schodową lub korytarz przynależący do lokalu kwestia interpretacji, która zależy od projektu budowlanego i zapisów umowy deweloperskiej.

Konteksty obliczeń, w których liczy się każdy metr

Projektowanie. Architekt stosuje normę PN-ISO 9836:2015-12, by określić powierzchnię użytkową budynku. Wartość ta trafia do projektu zagospodarowania działki i projektu architektoniczno-budowlanego.

Sprzedaż deweloperska. Umowa z deweloperem powinna precyzyjnie wskazywać, jak liczona jest powierzchnia. Część firm stosuje normę ISO, inne definiują "powierzchnię podłogi" lub "powierzchnię ze ścianami działowymi". Przed podpisaniem umowy warto porównać zapisy z projektem budowlanym rozbieżność nawet 2 m² to przy obecnych stawkach około 30-40 tys. zł różnicy.

Podatek od nieruchomości. Tu czyha pułapka. Definicja powierzchni użytkowej dla celów podatkowych (art. 1a ust. 1 pkt 5 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych) obejmuje również powierzchnię schodów wewnętrznych, a niekiedy także klatki schodowej. Właściciel domu piętrowego o powierzchni użytkowej 120 m² według normy ISO może więc płacić podatek od 124 m². Warto sprawdzić, którą definicję przyjęła gmina, bo przekłada się to bezpośrednio na roczną kwotę daniny.

Jak liczyć powierzchnię użytkową ze schodami krok po kroku

Najprościej prześledzić to na konkretnym przykładzie. Dom parterowy z poddaszem użytkowym, łączna powierzchnia rzutu parteru 120 m², w tym bieg schodowy o obrysie 4 m² i przestrzeń pod schodami o wymiarach 3 m² oraz wysokości od 1,60 m do 2,40 m.

Etap pierwszy: mierzymy parter w świetle ścian wewnętrznych. Powierzchnia całkowita rzutu to 120 m², ale odliczamy ściany nośne i działowe razem około 14 m². Zostaje 106 m² powierzchni netto, do której zaliczamy bieg schodowy (4 m²) jako element komunikacji.

Etap drugi: poddasze. Rzut ma identyczny obrys 120 m², ale ściany skosy obniżają wysokość użytkową. W przedziale powyżej 2,20 m mamy 78 m² liczone w 100%. W przedziale 1,40-2,20 m mamy 18 m² liczone w 50%, czyli 9 m². Poniżej 1,40 m reszta, czyli 24 m², nie wlicza się do metrażu.

Etap trzeci: przestrzeń pod schodami o zmiennej wysokości od 1,60 m do 2,40 m i powierzchni 3 m². Aby poprawnie ją obliczyć, dzielimy ją na dwa pasy o równej szerokości. Pierwszy (od 2,20 m w górę) liczymy w całości, drugi (od 1,40 do 2,20 m) w połowie. Przy symetrycznym rozkładzie wychodzi około 2,25 m².

Suma: 106 m² (parter z biegami schodowymi) + 78 m² + 9 m² + 2,25 m² (przestrzeń pod schodami) = 195,25 m². Tyle wynosi powierzchnia użytkowa domu według normy PN-ISO 9836:2015-12.

Checklist przed zakupem lub odbiorem nieruchomości

• Sprawdź, czy projekt budowlany powołuje się na normę PN-ISO 9836:2015-12, czy na starsze przepisy.
• Upewnij się, że schody i przestrzeń pod nimi zostały jasno przypisane do odpowiednich kondygnacji.
• Poproś o kartę pomieszczeń z wysokościami bez niej nie zweryfikujesz obliczeń.
• Porównaj metraż z umową deweloperską i operatem szacunkowym banku, jeśli finansujesz zakup kredytem.
• Sprawdź, którą definicję powierzchni przyjmuje gmina przy podatku od nieruchomości.

Interpretacje przepisów potrafią się różnić nawet między sąsiednimi gminami, a sądy administracyjne regularnie rozpatrują spory o metraż. W razie wątpliwości najskuteczniejsza pozostaje konsultacja z architektem posiadającym uprawnienia lub z rzeczoznawcą majątkowym.

Klatka schodowa to powierzchnia użytkowa w sensie całego budynku, ale nie lokalu mieszkalnego w bloku. Schody w domu jednorodzinnym wliczają się do metrażu jako element komunikacji, a przestrzeń pod nimi zależnie od wysokości. Znajomość progów 2,20 m i 1,40 m pozwala samodzielnie zweryfikować każdą kartę pomieszczeń i uniknąć kilkudziesięciotysięcznych rozbieżności przy transakcji.