Czy klatka schodowa wlicza się do powierzchni użytkowej? Sprawdź przepisy

Klatka schodowa nie wlicza się co do zasady do powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego jednorodzinnego, a zasada ta działa identycznie w domu dwulokalowym. Klucz do prawidłowego rozliczenia tkwi w rozróżnieniu, czy schody stanowią element wewnętrznej komunikacji jednego lokalu, czy obsługują dwa niezależne mieszkania. To rozróżnienie wynika wprost z § 20.1 pkt 4 lit. b Rozporządzenia Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z 11 września 2020 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego. Pozorna prostota tej reguły kryje jednak kilka pułapek, w które wpadają nawet doświadczeni projektanci.

• Pomniejszanie i powiększanie powierzchni schodów w świetle § 20.1
• Przestrzeń pod schodami a powierzchnia użytkowa: progi 2,20 i 1,40 m
• Wspólna klatka schodowa w domu dwulokalowym: schody jako powierzchnia ruchu wg PN ISO 9836
• Najczęstsze błędy projektantów przy liczeniu PUM ze schodami

Pomniejszanie i powiększanie powierzchni schodów w świetle § 20.1

Przepis mówi wprost: w zestawieniu powierzchni użytkowej pomija się powierzchnię schodów wewnętrznych i podestów w lokalach mieszkalnych wielopoziomowych. Chodzi o sytuację, gdy pojedynczy lokal ma kondygnacje połączone wyłącznie schodami, a każda kondygnacja stanowi kontynuację tego samego mieszkania.

Dom jednorodzinny parterowy z poddaszem użytkowym to klasyczny przykład takiej wielopoziomowości. Powierzchnia rzutu schodów w rzucie parteru nie zostaje zaliczona do PUM, choć fizycznie zajmuje miejsce. To samo dotyczy podestu na piętrze i spoczników pośrednich.

Reguła działa odwrotnie przy powiększaniu. Jeśli w lokalu pojawia się antresola, balkon wewnętrzny lub galeria, ich powierzchnię wlicza się do PUM zgodnie z normą wysokości. Dokładnie w ten sam sposób traktuje się strefy pod schodami, o czym szerzej za chwilę.

Czemu ustawodawca przyjął taki model? Powód jest czysto praktyczny: schody w jednym lokalu pełnią funkcję komunikacyjną, a nie użytkową. Nikt nie ustawia tam szafy ani biurka, więc liczenie ich metrażu zaburzałoby porównywalność mieszkań o różnej wysokości kondygnacji.

Analogicznie rzecz wygląda w domu dwulokalowym, pod warunkiem że każde mieszkanie posiada własną, wewnętrzną klatkę schodową. Wówczas schody stanowią wyposażenie konkretnego lokalu, więc obowiązuje standardowa reguła pominięcia.

Przestrzeń pod schodami a powierzchnia użytkowa: progi 2,20 i 1,40 m

To właśnie ta strefa sprawia najwięcej kłopotów przy rozliczaniu PUM. Rozporządzenie przewiduje trzy progi wysokości w świetle pomieszczenia, a każdy progowy metraż liczy się inaczej.

Przestrzeń pod biegiem schodowym o wysokości równej lub wyższej niż 2,20 m wlicza się do powierzchni użytkowej w 100 procentach. Projektant może ją potraktować jako pełnowartościowy pokój, garderobę lub schowek, jeśli spełnione są wymogi wentylacji i oświetlenia naturalnego.

Strefa o wysokości od 1,40 m do 2,20 m trafia do PUM tylko w połowie. W tym przedziale powstają zwykle niskie schowki, przestrzenie na półki lub siedziska przy oknie. Metraż liczy się proporcjonalnie, co odzwierciedla ograniczoną użyteczność takiej kubatury.

Powierzchnia poniżej 1,40 m nie wlicza się do PUM w ogóle. To klasyczny trójkąt martwej przestrzeni pod stopniami, gdzie dorosły człowiek nie jest w stanie się wyprostować. Przepis traktuje ją jak część konstrukcji schodów, nie pomieszczenia.

Przeliczmy to na konkretnym przykładzie. Dom o powierzchni 120 m² ma schody zajmujące 8 m² w rzucie. Po pominięciu samych stopni i podestu pozostaje 112 m². Pod schodami mieści się 3 m² przy wysokości od 1,60 m, co daje 1,5 m² po zastosowaniu współczynnika 0,5. Łączny PUM wynosi więc 113,5 m², choć fizyczny obrys budynku wskazywałby na większą liczbę.

Wspólna klatka schodowa w domu dwulokalowym: schody jako powierzchnia ruchu wg PN ISO 9836

Inaczej wygląda sytuacja w domu dwulokalowym, w którym oba mieszkania korzystają z jednej klatki schodowej, na przykład w budynku typu bliźniak lub segment. Wspólna klatka schodowa obsługuje wówczas dwa niezależne lokale, więc nie można jej przypisać wyłącznie jednemu z nich.

Tu w grę wchodzi norma PN ISO 9836:1997 dotycząca obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych. Norma kwalifikuje schody wspólne jako „powierzchnię ruchu", czyli przestrzeń komunikacji ogólnej, a nie użytkową poszczególnych lokali. W zestawieniu PUM pomija się ją tak samo jak klatki schodowe w budynkach wielorodzinnych.

Skutek dla wskaźnika PUM w segmencie bywa zaskakujący. Przy identycznej geometrii domu jednorodzinnego i segmentu dwulokalowego, segment wychodzi niżej w metrażu użytkowym, mimo że fizycznie ma tę samą powierzchnię zabudowy. Dla inwestora oznacza to niższą cenę transakcyjną przy tym samym komforcie, ale też konieczność precyzyjnego opisania w akcie notarialnym, która część budynku stanowi część wspólną.

Rozporządzenie odróżnia przy tym ściśle scenariusze. Jeśli segment posiada dwa niezależne wejścia i osobne klatki dla każdego lokalu, wraca zasada pominięcia schodów z § 20.1 pkt 4 lit. b. Jeśli natomiast istnieje jedno wejście i jedna klatka, schody są wspólne i podlegają reżimowi normy ISO.

Najczęstsze błędy projektantów przy liczeniu PUM ze schodami

Błąd pierwszy: wliczanie schodów jako powierzchni użytkowej lokalu. Spotykany nagminnie przy projektach gotowych, gdzie architekt automatycznie dodaje pole schodów do sumy kondygnacji. W lokalu wielopoziomowym takie działanie zawyża PUM o kilka metrów kwadratowych i zaburza wskaźniki urbanistyczne.

Błąd drugi: pomijanie przestrzeni pod schodami. Projektant zapomina o trzech progach wysokości i traktuje cały obrys jako powierzchnię pomocniczą. Tymczasem wystarczy podnieść wysokość pomieszczenia o 20 cm przy suficie pod skosem, by zyskać dodatkowe metry w PUM. Różnica sięga czasem 1,5-2,5 m² w domach o powierzchni 120-150 m².

Błąd trzeci: brak rozróżnienia typu budynku. Ten sam rysunek techniczny opisuje zarówno dom jednorodzinny wolnostojący, jak i segment dwulokalowy. Schody wyglądają identycznie, ale sposób ich kwalifikacji zmienia się w zależności od liczby obsługiwanych lokali.

Błąd czwarty: pomiar wysokości w świetle surowym, nie wykończonym. Grubość wylewki, warstwa ocieplenia sufitu podwieszanego, deski podłogowej. Każdy z tych elementów potrafi zjeść 3-8 cm, co w strefie granicznej 1,40 m przesądza o kwalifikacji metrażu.

Błąd piąty: pominięcie zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wskaźnik intensywności zabudowy i procent zabudowy działki były się liczone od PUM, nie od powierzchni całkowitej. Zawyżenie PUM o schody może przekroczyć limity planu i zablokować pozwolenie na budowę.

Orzecznictwo w tej kwestii pozostaje stabilne. Samorządowe Kolegia Odwoławcze, a za nimi sądy administracyjne, konsekwentnie opowiadają się za literalnym brzmieniem § 20.1. Interpretacja rozszerzająca, na przykład wliczanie schodów jako powierzchni użytkowej ze względu na ich obecność w obrysie, nie znajduje uznania w praktyce orzeczniczej.

Warto pamiętać o jeszcze jednej warstwie przepisów. Art. 34 ust. 6 pkt 1 Prawa budowlanego nakazuje dołączenie do projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz do projektu architektoniczno-budowlanego szczegółowego zestawienia powierzchni. Błąd w PUM przenosi się więc nie tylko na kalkulację inwestora, ale też na decyzję o pozwoleniu na budowę.

Przepisy nie zmieniły się od 2020 roku i obowiązują nadal w niezmienionej formie. Opinia o sygnaturze ZR 211 z 22 marca 2022 r. wydana przez Małopolską Okręgową Izbę Architektów potwierdza aktualność przedstawionej wykładni. Każdy projektant może zwrócić się do macierzystej izby po wiążącą interpretację, jeśli napotka wątpliwości przy nietypowej geometrii schodów.

Źródła danych i regulacje: Rozporządzenie Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z dnia 11 września 2020 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (Dz.U. 2022 poz. 1679, tekst jednolity), Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. 2024 poz. 725), Polska Norma PN ISO 9836:1997 „Właściwości budynków. Definicja i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych", opinia ZR MPOIA IARP sygnatura ZR 211 z 22 marca 2022 r. (mpoia.iarp.pl).